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預(yù)防和處理水電共享費(fèi)用糾紛

來(lái)源：www.idcle.cn  |  發(fā)布時(shí)間：2024年08月21日
  1．政策界限要明確

  水電共享費(fèi)用是否應(yīng)包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，需要從政策層面具體明確。根據(jù)廣州等地區(qū)的規(guī)定，水電共享費(fèi)用根據(jù)不同情況包括在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，有的不包括在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，有的由物價(jià)局協(xié)商?！赌详?yáng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)也對(duì)水電共享費(fèi)用界線提出了政策要求?！掇k法》單獨(dú)列出了物業(yè)共享部位和設(shè)施設(shè)備的“日常運(yùn)行”費(fèi)用和綠化用水費(fèi)用，規(guī)定“社區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、公共照明用電和綠化用水應(yīng)單獨(dú)安裝計(jì)量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月公布其共享水電的數(shù)量、價(jià)格、數(shù)量和分?jǐn)偡绞?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用水、電費(fèi)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。雖然《辦法》沒(méi)有像廣州那樣列出和規(guī)定水電共享問(wèn)題，但基本上明確了水電共享的政策界限，這將對(duì)防止和降低水電共享成本產(chǎn)生積極影響。

  2．收分?jǐn)倯?yīng)公開(kāi)透明

  根據(jù)國(guó)內(nèi)其他城市物業(yè)管理情況，物業(yè)社區(qū)水電共享方式一般有三種，一種是水電共享不納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，獨(dú)立收取；二是將所有共享費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不再收取，即實(shí)行干燥制度；三是表達(dá)涉及社區(qū)所有業(yè)主的公共部分水電費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)或管理費(fèi)，只涉及部分業(yè)主的公共部分，如單棟樓走廊、電梯、洗水池等水電費(fèi)用由業(yè)主在相關(guān)范圍內(nèi)分?jǐn)?。無(wú)論采用何種分?jǐn)偡绞剑姽蚕碣M(fèi)用只能由業(yè)主承擔(dān)。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)立即將本期需要共享的項(xiàng)目、水電總量、成本標(biāo)準(zhǔn)、分?jǐn)偡椒ǖ葍?nèi)容放在物業(yè)服務(wù)區(qū)的顯著位置或以其他方式公布，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)透明，消除不必要的誤解，減少?zèng)_突糾紛。



  3．糾紛處理應(yīng)依法示范

  在收取水電共享費(fèi)用的過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)只是“中間人”。當(dāng)個(gè)別業(yè)主拒絕支付水電共享費(fèi)用時(shí)，無(wú)論物業(yè)企業(yè)有什么充分理由，都不得私自采取切斷水電的措施。正確把握委托合同的性質(zhì)，積極協(xié)調(diào)各方，協(xié)助有關(guān)方面妥善解決。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)個(gè)別業(yè)主拒絕支付水電共享費(fèi)用時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)履行勸告和催款責(zé)任。如果業(yè)主在勸告和催款后仍拒絕支付，物業(yè)企業(yè)可以單獨(dú)處理情況：接受業(yè)主委托的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)支付，或者按照業(yè)主委員會(huì)的指示向水電供應(yīng)部門(mén)報(bào)告；接受供電部門(mén)委托的，應(yīng)當(dāng)直觀反映給供水供電部門(mén)；物業(yè)項(xiàng)目既未履行水電，也未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)企業(yè)可以直接向水電供應(yīng)部門(mén)報(bào)告未支付水電共享費(fèi)用的戶(hù)主名單和明細(xì)賬，水電供應(yīng)部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)出催收水電費(fèi)用的通知，否則水電供應(yīng)部門(mén)可以采取停水、停電等懲罰性措施。當(dāng)然，在物業(yè)管理的實(shí)際工作中，水電供應(yīng)部門(mén)對(duì)未實(shí)施水電履行的物業(yè)社區(qū)的一般做法只負(fù)責(zé)抄表到物業(yè)社區(qū)，即只負(fù)責(zé)抄表到總表，不關(guān)心總表與業(yè)主分戶(hù)表之間的損失以及其他公共分?jǐn)偛糠窒牡乃?。但由于水電共享不可避免地?dǎo)致水價(jià)上漲，這往往成為個(gè)別業(yè)主拒絕支付水電費(fèi)或水電共享費(fèi)的原因。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，積少成多，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無(wú)法墊付個(gè)別業(yè)主拖欠的水電費(fèi)用。在這種情況下，供水供電部門(mén)一般會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)小區(qū)實(shí)施斷水?dāng)嚯姷奶幜P，即使是按時(shí)繳納水電費(fèi)的業(yè)主也不能幸免。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主解釋原因，并告知已支付費(fèi)用的業(yè)主有權(quán)通過(guò)民事法律保護(hù)其合法權(quán)益，并要求違約方承擔(dān)責(zé)任。這是物業(yè)企業(yè)在依法處理水電費(fèi)用糾紛時(shí)可以采取的措施。逾越這一限度，未經(jīng)允許采取切斷水電的措施，物業(yè)企業(yè)需要承擔(dān)侵權(quán)的法律責(zé)任。

  4．抄表到戶(hù)是治本之策

  實(shí)踐證明，對(duì)于抄表到戶(hù)、向終端用戶(hù)收費(fèi)制度實(shí)施的物業(yè)小區(qū)，水電共享費(fèi)用糾紛很少發(fā)生。因此，抄表到戶(hù)有根本原因。對(duì)于新建物業(yè)小區(qū)，只要施工單位與供水供電部門(mén)溝通到位，抄表到戶(hù)一般不會(huì)有問(wèn)題。但對(duì)于舊的物業(yè)小區(qū)，水電改造問(wèn)題需要解決。這需要各方面的共同努力。

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